Blog

7 preguntas que hay que hacer antes de comprar una casa sobre plano
7 preguntas que hay que hacer antes de comprar una casa sobre plano

Comprar una vivienda nueva sobre plano es algo muy habitual en España. Para que todo salga bien, es importante conseguir información lo más detallada posible de la vivienda, datos que no siempre aparecen en los folletos informativos y memorias de calidades.

Fecha:
18 de julio de 2022
Escrito por:
Julio A. Romero Alonso
7_preguntas_que_hay_que_hacer_antes_de_comprar_una_casa_sobre_plano

Comprar una vivienda nueva sobre plano es algo muy habitual en España. En este tipo de compra de vivienda el comprador se compromete a adquirir una casa que aún está sin construir, sin embargo, sí que suelen estar definidos los planos de proyecto y las calidades que tendrá la vivienda una vez terminada. Así que el comprador se fía de que el promotor construirá la casa según los planos que le ha proporcionado y con las calidades especificadas.

El problema es que esta documentación que se aporta para tomar la decisión de si comprar o no la vivienda (planos, memoria de calidades, infografías, etc.) es más bien de carácter comercial, muchas veces imprecisa o con errores, incluso se llega a reaprovechar de otras promociones similares. Por eso es importante concretar todo lo posible los detalles de la vivienda que vamos a comprar antes de seguir adelante. Solo así podremos saber si la vivienda realmente vale el precio que nos piden por ella.

1. ¿Se corresponden los planos y las imágenes de la vivienda?

7_preguntas_que_hay_que_hacer_antes_de_comprar_una_casa_sobre_plano
Ejemplo sacado de un folleto de viviendas de una infografía (izquierda) que no se corresponde con el plano de la vivienda (derecha).

Aunque parezca mentira, en ocasiones los planos de la vivienda y las infografías que muestran el aspecto acabado de la vivienda no se corresponden. Esto se debe a que el promotor normalmente quiere reducir todo lo posible los costes previos a la venta de la vivienda, así que encarga la documentación mínima necesaria para que los compradores se hagan una idea de como es la casa. Si ya tiene infografías de una vivienda muy similar a la que nos interesa, no es raro que estas imágenes se reutilicen con el objetivo de que nos “hagamos a la idea” de como será la casa.

Si se trata de una vivienda unifamiliar (con más flexibilidad en el diseño y distribución que una vivienda de bloque), es posible que no encajen ni siquiera los planos con la vivienda que finalmente tendremos. Así que debemos confirmar que los planos se corresponden exactamente con la versión final de la vivienda que queremos comprar.

En cuanto a las infografías, hay que fijarse bien en los detalles porque muchas veces se enseñan las imágenes de los mejores pisos o viviendas de la promoción y no exactamente de la vivienda que vamos a comprar. Si las imágenes no se corresponden con la vivienda estaremos comprando a ciegas (al menos en el aspecto estético). Esto no siempre ocurre, pero saber si una infografía se corresponde con el plano de la vivienda no es fácil, así que si tenemos dudas lo mejor es consultar a un arquitecto.

2. ¿Cuál es la posición exacta de la vivienda en la parcela o en el bloque de viviendas?

7_preguntas_que_hay_que_hacer_antes_de_comprar_una_casa_sobre_plano

En línea con lo que comentábamos en el apartado anterior, también es importante saber dónde estará exactamente nuestra vivienda con respecto al solar o al bloque de viviendas.

En los casos del bloque de viviendas, se suele indicar el piso y la puerta de la vivienda que vamos a comprar y a veces está aparece localizada en un plano general de toda la urbanización. Pero hay que preguntar ¿Qué tendremos en frente? ¿Qué orientación tendrá la casa? No es lo mismo que nuestra vivienda sea interior que exterior, o que de a una calle tranquila que a otra con mucho tráfico, o que nuestras ventanas queden demasiado cerca de las del vecino.

En el caso de la compra de una vivienda unifamiliar, no solo es importante el plano de distribución de la vivienda, también debemos pedir un plano en el que se aprecie la situación de la vivienda en la propia parcela y donde se aprecie la posición que tendrá respecto a las casas vecinas (plano de emplazamiento). Así podremos ver cómo es el acceso a la parcela desde la calle, el recorrido por la misma hasta la vivienda, la intimidad que tendremos en el jardín dependiendo de lo cerca o lejos que estén las casas de alrededor, etc.

3. ¿Cuál es la marca y modelo de las instalaciones de climatización?

7_preguntas_que_hay_que_hacer_antes_de_comprar_una_casa_sobre_plano

Este es otro punto importante y más hoy en día que se le da tanta relevancia a la eficiencia energética y al bajo consumo. Pero también es un tema que afecta directamente al confort que tendremos en la vivienda. El sistema de climatización que tendrá la vivienda debe estar completamente claro, pero también deben darnos la información de potencia, eficiencia y características de las instalaciones. Si es posible debemos solicitar la marca y modelo exacto de los aparatos que se encargarán de climatizar la casa.

Todos los años aparecen nuevos modelos de máquinas de aerotermia, geotermia, aire acondicionado o calderas de gas. No es lo mismo adquirir una vivienda con un sistema de climatización que salió al mercado hace unos años que con un sistema de última generación. Algunas de sus características nos pueden facilitar la vida y marcar la diferencia (control desde el móvil, opciones de programación, consumo energético, servicio técnico, etc.).

El sistema de climatización es una pieza clave de cualquier vivienda, no tener datos precisos del mismo es como si compráramos un coche sin saber la potencia que tiene, o si va a ser eléctrico o de gasolina. Debe quedar muy claro cómo se va a climatizar la casa que estamos comprando, cuantos más detalles tengamos mejor.

4. ¿Cuál es la marca y modelo de las ventanas y de los vidrios?

7_preguntas_que_hay_que_hacer_antes_de_comprar_una_casa_sobre_plano

De nada sirve un buen sistema de climatización si la vivienda que estamos comprando tiene unas ventanas con malas prestaciones. En una ventana, el dato más importante es la transmitancia térmica, cuanto más baja sea la cifra de la transmitancia térmica, mejor será la ventana. Cualquier ventana (sea de aluminio, PVC o madera) es buena si tiene una transmitancia igual o inferior a 1,30 W/m2*K. Esto lo hemos explicado recientemente en un post anterior:

Para estar totalmente seguros de las características de las ventanas, lo mejor es pedir la ficha técnica de las mismas, donde vendrá especificada la marca, el modelo y las características de la ventana. Al igual que con las instalaciones de climatización, comprar una vivienda sin conocer las características de las ventanas no es recomendable en absoluto. Son uno de los componentes fundamentales de cualquier vivienda y, si son de calidad, nos garantizarán un ambiente confortable en el interior (tanto térmicamente como acústicamente).

5. Preguntar por el equipamiento específico de la vivienda: enchufes, luces, griferías, acabados, etc.

7_preguntas_que_hay_que_hacer_antes_de_comprar_una_casa_sobre_plano

Igual que es importante saber el sistema de climatización o el modelo de ventanas, cuantos más detalles tengamos sobre el resto de equipamientos de la vivienda, mejor.

Por ejemplo, relacionado con las instalaciones ¿cuántos enchufes tendrá en cada habitación?, si tiene terraza ¿tendrá toma de agua?, ¿cuántos focos o lámparas tendrá la vivienda?, ¿están incluidos en el precio los focos de techo?

También debemos informarnos sobre los acabados o calidades que tendrá la casa. Muchas veces se vende como “alta calidad” o “gran formato” materiales o equipamientos que no lo son. Debemos solicitar que nos indiquen el modelo exacto de las griferías y también la marca y modelo de los alicatados y solados que llevará la vivienda. Así podremos consultar su precio real y sus características y seremos más conscientes de qué vivienda estamos comprando.

6. ¿Tienen todas las licencias necesarias para construir?

7_preguntas_que_hay_que_hacer_antes_de_comprar_una_casa_sobre_plano

Lo ideal al comprar una vivienda sobre plano es que ya le hayan concedido, al menos, la licencia urbanística. Esto es un documento firmado por el ayuntamiento donde se aprueba el proyecto básico, es decir, se indica que los planos de la vivienda o bloque de viviendas que queremos comprar, se puede construir y cumple la normativa.

Si no tienen licencia, debe haber alguna condición en contrato que contemple la devolución de nuestro dinero y una compensación económica en caso de no conseguirla.

Además, un proyecto sin licencia tiene menos garantías de que se vaya a construir tal y como nos lo están vendiendo (el ayuntamiento siempre puede obligar a hacer algún cambio si no cumple la normativa), tampoco permite definir un plazo exacto en el que la vivienda vaya a ser entregada (es imposible saber con certeza cuánto tiempo tardará un ayuntamiento en gestionar la licencia, tan solo se puede estimar) y por último, y el caso más grave de todos, es posible que el proyecto no sea viable y la vivienda que nos interesa no se pueda construir nunca. Por eso es muy importante tener toda la información posible sobre los permisos ya concedidos por el ayuntamiento.

7. ¿Existe alguna garantía en cuanto al plazo de entrega de la vivienda?

7_preguntas_que_hay_que_hacer_antes_de_comprar_una_casa_sobre_plano

El plazo de entrega de la casa debe quedar perfectamente definido y es totalmente recomendable que exista algún tipo de penalización económica para el caso de que la entrega se retrase. Debe quedar claro no solo el plazo total, si no cuándo empieza a contar el mismo. Es importante que, tanto la fecha de inicio del plazo como la fecha de finalización del plazo de entrega, queden claras.

El plazo está relacionado con el punto anterior de las licencias. Si no hay licencia concedida o existe algún trámite administrativo complejo pendiente de gestión, es muy difícil que nos garanticen el plazo.

En ocasiones se indica que el plazo empieza a contar desde el momento de obtención de la licencia urbanística. Debemos tener mucho cuidado con estos condicionantes porque, como hemos explicado antes, una licencia urbanística puede demorarse años en el ayuntamiento e incluso es posible que sea denegada, con lo que la vivienda en cuestión no se podría construir.

7_preguntas_que_hay_que_hacer_antes_de_comprar_una_casa_sobre_plano

En definitiva, comprar una vivienda sobre plano no tiene nada de malo, pero debemos estar atentos porque, aunque los folletos y demás documentación que nos proporciona un promotor puede resultar muy atractivos a primera vista, estos documentos no siempre son fiables ni definitivos. Debemos solicitar todos los detalles posibles antes de tomar la decisión de comprar la vivienda. En muchas ocasiones descubriremos que las calidades “altas” indicadas en los folletos informativos, no son tan altas y que, quizás, pueda compensar invertir nuestro dinero en comprar una vivienda de segunda mano y reformarla con una calidad verdaderamente alta, antes que comprar una vivienda nueva con calidades predefinidas más bien mediocres.

Como con muchas otras cosas, al comprar una vivienda sobre plano lo importante es saber en todo momento, con la mayor precisión posible, qué estamos comprando y en qué plazo lo tendremos disponible.

Compartir

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

¿Cómo es una casa de steel framing?
Qué es el confort de una casa y cómo se puede medir
¿Cuál es el precio de una reforma integral en Madrid?
7 pasos a seguir para construirse una casa de principio a fin
5 ventajas de construir una casa moderna de madera