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Consejos de un arquitecto para comprar una casa
Consejos de un arquitecto para comprar una casa

Comprar una vivienda es una decisión muy importante y también muy complicada. Aparte de los factores de sobra conocidos, como el económico o el geográfico, hay varios detalles constructivos que nos pueden ayudar a elegir casa mejor.

Fecha:
4 de mayo de 2020
Escrito por:
Jorge Sanfulgencio Tomé

Casi todo el mundo, a lo largo de su vida, se tiene que enfrentar al menos una vez a la dificultad de encontrar una futura vivienda. Debido a que es una actividad que la mayoría de las personas solo realizan una o dos veces en toda su vida, es muy habitual pedir consejo a aquellos que están más metidos en el mundillo inmobiliario. Por supuesto, los arquitectos, como nosotros, no tenemos ni de lejos los conocimientos sobre hipotecas, valores de mercado, tipos de interés, tipos de cargas, contrato, etc. que tiene un agente inmobiliario, pero es precisamente por ello que en este post no vamos a hablar de esos temas, sino que nos vamos a centrar en lo que afecta a la construcción de la casa, un tema que manejamos mucho mejor.

La primera decisión que debemos tomar cuando queremos tener una vivienda nueva, es si optaremos por comprar una ya construida o si, en cambio, adquiriremos una parcela para construirnos una casa a nuestro gusto. Si aún no has tomado una decisión al respecto, te recomendamos que leas nuestro siguiente artículo:

Y en caso de que hayas tomado la decisión de construir una vivienda y estés buscando parcela, este otro artículo también puede resultarte de utilidad:

Si no estás interesado en parcelas y tienes claro que buscas una vivienda ya construida, entonces sigue leyendo este artículo para descubrir algunos consejos que te permitirán valorar mejor una vivienda cuando vayas a visitarla. Para entender mejor el estado de una vivienda y el potencial de mejora que podría tener a través de una reforma, vamos a ver 6 temas esenciales en los que fijarse en toda vivienda.

Los metros cuadrados

Parece obvio que al buscar casa nos fijemos en los metros cuadrados que tiene, pero esta tarea es más compleja de lo que parece a simple vista. Esto se debe principalmente a que los metros cuadrados que queremos conocer no son los que nos suelen dar. En páginas como idealista o fotocasa, los metros cuadrados que vemos listados junto a una vivienda son los metros construidos, ¡incluyendo zonas comunes! Esto último es especialmente importante saberlo, ya que no es raro encontrarse casas con 20 o 30 metros cuadrados de zonas comunes, lo cual supone una diferencia importante.

Este punto es mucho más fácil de entender rápidamente en viviendas unifamiliares ya que no hay metros correspondientes a zonas comunitarias, aunque sí que tendremos que diferenciar entre metros construidos y metros útiles. Para saber más sobre este tema puedes ver el siguiente artículo:

Te recomendamos que preguntes siempre por los metros cuadrados útiles de la vivienda y, en caso de que ni el propietario ni la inmobiliaria los sepan, puedes consultar los metros construidos y los correspondientes a zonas comunes en el catastro muy fácilmente, simplemente introduciendo la dirección exacta de la vivienda en su página web. Si le quitas entre un 10-20% al total de metros construidos de vivienda (sin zonas comunes) obtendrás una buena estimación de los metros útiles de la vivienda.

Buscador de la web del catastro.

El sistema de climatización

El segundo punto clave en el que nos debemos fijar es el sistema de climatización de la vivienda. En caso de estar buscando un piso, puede que el sistema sea centralizado, estos sistemas suelen ser más eficientes y económicos a largo plazo que los individuales, pero tienen una gran pega, no pueden controlarse libremente, dependes de la hora a la que la comunidad decide encender y apagar el sistema. Los sistemas individuales nos permiten controlarlos completamente, pero suelen suponer un mayor gasto mensual. Una de las formas más rápidas de saber como de eficiente es el sistema de climatización de una vivienda es a través del certificado energético. Este certificado es obligatorio en toda compraventa de vivienda, así que estás en todo tu derecho de exigirlo. En el siguiente enlace explicamos más a fondo en que consiste este certificado:

Sobre que sistema es más confortable y agradable que otro, podemos comentar de forma global que los sistemas que funcionan por aire suelen ser los que menos confort ofrecen, luego irían los sistemas por radiadores y, por último, como sistema que más confort da a una vivienda, está el suelo radiante y refrescante. Esto no tiene porqué estar relacionado con la eficiencia y el gasto que tiene ese sistema, la eficiencia depende principalmente de la máquina que calienta o enfría agua o aire, y del tipo de energía que use para hacerlo. En pautas muy generales, cuanto más moderno sea el sistema más probabilidades de que sea eficiente, pero si quieres saber más sobre el tema, hemos escrito varios artículos sobre ello (ya que es el sector en el que nos especializamos) y a continuación dejamos varios links:

Las ventanas

Este es un tema que me resulta especialmente llamativo a nivel personal tanto como arquitecto como comprador que lleva buscando casa durante bastante tiempo. Podría asegurar, sin miedo a equivocarme, que en más de la mitad de las visitas que he realizado a viviendas con la intención de comprar, el agente inmobiliario o propietario me ha destacado que las ventanas son Climalit. Esto es algo que todo aquel que ha buscado casa ya sea para comprar o alquiler habrá escuchado más de una vez. Lo más curioso de todo esto es que Climalit es, simplemente, una marca de vidrios, una buena marca, pero nada más que eso, una marca. Con esto, lo que queremos decir es que por mucho que el vidrio sea Climalit, la ventana puede ser terrible, no solo la perfilería puede ser muy mala, sino que el propio vidrio puede ser insuficiente y la colocación de la ventana es probable que este llena de puentes térmicos.

Decir que las ventanas son de Climalit es como que te digan que los focos son de Phillips, les agradeces la información, pero te has quedado igual que antes. Si realmente quieres saber si las ventanas son buenas hay dos cosas que puedes hacer: primero, preguntar en que año se cambiaron por última vez, ya que cualquier fecha superior a 15 años ya debería ser suficiente pista como para saber que habrá que cambiarlas y, segundo, tocar el vidrio y la perfilería de la ventana por dentro y por fuera, si notas una diferencia importante de temperatura es que son buenas ventanas. El tema de las ventanas es importante tenerlo siempre en cuenta, ya que en caso de ser necesario cambiarlas por unas buenas ventanas actuales, podemos estimar entre 500 y 1.000 € por ventana, dependiendo mucho del tamaño y la calidad de las mismas, por lo que puede ser un gasto notable. Para más información sobre este tema, puedes ir al siguiente enlace:

La luz natural

Este punto está bastante ligado al anterior, al de las ventanas, pero hay un factor aún más importante que ese a tener en cuenta, la orientación de la vivienda. Si uno echa un vistazo rápido por algún portal inmobiliario, como idealista, verá que en las descripciones suelen mencionar la orientación de la vivienda y da igual hacia donde mire la casa que siempre irá acompañado de la típica frase “tiene muchísima luz natural”. Por desgracia, muchas veces es mentira ya que la orientación afecta, y mucho, a la cantidad de luz natural que tiene una vivienda. Además de la orientación, debemos tener en cuenta si la casa es interior o exterior, o si hay edificios delante que nos vayan a dar sombra constantemente.

Todas las orientaciones tienen sus pros y sus contras, sobre todo teniendo en cuenta que aparte de dar luz, nos dan también calor. De forma muy resumida podemos decir que: el sur es la mejor orientación para España tanto por luz como por radiación (pero siempre teniendo en cuenta que en zonas cálidas es indispensable contar con algún tipo de sombreamiento), que el este es la segunda más recomendable dando luz durante toda la mañana y calentando la casa cuando lo necesitamos, que el oeste nos da luz toda la tarde pero calienta la casa cuando menos lo necesitamos y que el norte nos da muchas horas de luz homogénea pero nada de radiación. Si te interesa este tema, puedes leer una descripción mucho más detallada de cada orientación en el siguiente artículo:

El año de construcción

Cuando vamos a comprar una vivienda nos fijamos en todo, puertas, suelos, cocina, instalación eléctrica, fontanería… pero no es nada fácil valorar a simple vista la calidad de todos estos productos e instalaciones, por eso, lo más razonable y eficiente, es preguntar (o consultar en catastro) el año de construcción de la vivienda. También es recomendable preguntar cuando se ha realizado la última reforma, si es que tiene alguna. Gracias a la fecha podemos hacernos a la idea de la calidad de los materiales utilizados y, sobre todo, sabremos como son las instalaciones de la casa, ya que normalmente no pueden observarse a simple vista.

En el caso de España hay cuatro periodos importantes que debemos tener en cuenta, los anteriores a 1977, los que van desde el 1977 hasta el 2006, los que van del 2006 a diciembre de 2019 y, por último, los posteriores a 2019. Estas son las fechas en las que se introdujeron importantes cambios en las normativas que regulan la construcción. Todo lo anterior a 1977 carecía prácticamente de normativas y se construía con mucha libertad. Entre el 77 y el 2006 con el NBE (Normas Básicas de la Edificación) se empezó a controlar bastante más la forma de construir y había más exigencias, muchas de las cuáles siguen vigentes a día de hoy. En el 2006 se aprobó el CTE (Código Técnico de la Edificación) y las normas se volvieron muchos más restrictivas, entre otras cosas, se obligó a meter aislamiento en los edificios, algo poco habitual hasta ese momento. Por último, aquellas viviendas posteriores a diciembre de 2019 cuentan con los últimos cambios en el CTE, que las obligan a ser eficientes energéticamente y de bajo consumo. En resumen, todo lo anterior al 2006 es muy probable que requiera una reforma importante, si quieres conocer soluciones sencillas para aislar una casa, puedes leer el siguiente artículo:

La normativa y la legalidad de la vivienda

Muchas personas buscan una casa con el objetivo de cambiarla radicalmente, no solo haciendo una reforma integral, sino haciendo ampliaciones o cambios a las fachadas, a las ventanas o a las terrazas. Si queremos saber si este tipo de obras pueden realizarse en la casa antes de realizar la compra, lo más recomendable es acercarse al ayuntamiento del municipio en el que se encuentre la vivienda y hacer una consulta en el área de urbanismo.

Aparte de la importancia de lo que podemos o no podemos hacer en la vivienda a futuro, es también recomendable consultar si la casa ha tenido alguna modificación reciente sin licencia. No es raro encontrarse viviendas con ampliaciones o terrazas cerradas ilegales. Si las obras se llevaron a cabo hace más de 4 años (y además tenemos forma de probarlo) se puede llegar a legalizar, pero si no es así, debemos ser conscientes de que podríamos estar comprando una casa en la que nos podrían obligar a tirar una parte. Para más información sobre el tema, puedes leer el siguiente artículo:

CONCLUSIÓN

Buscar una vivienda que se adapte a todas nuestras necesidades y gustos es muy complicado, por eso muchas veces lo mejor es dar con una casa que se encuentre en la zona que nos gusta y que tenga un precio adecuado, para luego transformarla en la casa que realmente queremos con una reforma integral. Si ese es tu caso, y necesitas ayuda con la futura reforma, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

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