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¿Cuál es el IVA aplicable en las reformas de viviendas?
¿Cuál es el IVA aplicable en las reformas de viviendas?
En muchas reformas de vivienda se puede aplicar un IVA reducido del 10%, pero no todo el mundo conoce las condiciones para que sea así. Este post lo hemos redactado con el asesoramiento directo de una Técnico de Hacienda para aclarar este tema.
Fecha:
31 de mayo de 2021
Escrito por:
Arrevol
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Con bastante frecuencia, en nuestro estudio, nos encontramos clientes con presupuestos de constructoras para reformar su vivienda con un IVA al 21%, sin embargo, resulta que en la gran mayoría de los casos, en las reformas de viviendas, se puede aplicar un IVA reducido del 10%. Y si se trata de reformas de alta eficiencia energética, más fácil aún. El problema es que no todo el mundo lo sabe y muchos constructores no se sienten seguros (por desconocimiento) aplicando el IVA reducido del 10% a sus clientes. Este desconocimiento de la ley por parte de los constructores y de los propietarios es muy perjudicial porque favorece la economía sumergida y los trabajos sin ningún tipo de garantía (sin factura).

Es habitual escuchar la pregunta de “¿podría cobrarme la mitad de la obra sin IVA y la otra mitad con IVA?” (IVA al 21%, claro) en sus negociaciones con el constructor, cuando resulta que podría obtener el mismo descuento (o incluso superior) de manera totalmente legal, aplicando lo que indica la ley del IVA para reformas de vivienda (un IVA reducido del 10% que casi siempre es aplicable). Así que este post lo hemos redactado con el asesoramiento directo de una Técnico de Hacienda para aclarar este tema.

En España como regla general el IVA es del 21%. No obstante, la propia Ley del IVA señala cuando se puede aplicar el tipo reducido del 10% o el súper reducido del 4%.

Debemos tener en cuenta que lo mencionado en este post será aplicable en todo el territorio español, excepto en Canarias, Ceuta y Melilla.

Dentro del sector de la construcción uno de los aspectos que más dudas genera es el tipo impositivo del IVA que se debe aplicar a las obras de reforma de pisos en función del tipo de obra realizada y de las características de la propia vivienda.

En este post vamos a tratar de resolver esas cuestiones de la manera más simple posible, la Agencia Tributaria diferencia dos tipos de obras de reforma:

  • Las obras de rehabilitación
  • Las obras de renovación y reparación

Para que una obra sea de rehabilitación debe cumplir una serie de requisitos definidos en el Artículo 20. Uno. 22º B de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre. Pero os adelantamos que no debemos preocuparnos mucho por ese listado de requisitos, ya que, cuando una obra no se pueda considerar rehabilitación, puede incluirse en las obras de renovación y reparación que abarcan, bajo otros requisitos, prácticamente cualquier obra de reforma (incluso las más pequeñas) que queramos realizar en nuestra vivienda.

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Pero ¿cuáles son estos requisitos que deben cumplir las obras de rehabilitación y las obras de renovación y reparación para poder acogerse a un IVA reducido del 10%?

Obras de rehabilitación

En las obras de rehabilitación o reforma se aplicará el tipo reducido del 10% de IVA cuando se cumplan las siguientes condiciones (artículo 91.3. 1º de la Ley del IVA):

  • Que las obras se realicen en inmuebles destinados principalmente a viviendas (incluido los garajes e instalaciones vinculados a las mismas). Considerándose destinadas principalmente a viviendas, las edificaciones en las que, al menos, el 50% de la superficie construida se destine a dicho uso.
  • Que el contrato de obra sea formalizado directamente entre el propietario de la vivienda y el contratista.

Si no se cumplen estas dos condiciones, se aplicará el tipo impositivo general del 21% de IVA. Salvo que la reforma que queramos llevar a cabo pueda ser considerada obra de renovación y reparación, como veremos a continuación.

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Obras de renovación y reparación

Dentro de las obras de renovación y reparación se incluyen, entre otras, las de albañilería, fontanería, carpintería, electricidad, pintura, escayolistas, instalaciones y montajes, etc. Siendo todos estos los típicos trabajos a realizar en la reforma de cualquier vivienda.

Así, como hemos indicado antes, cuando un proyecto de obras no pueda calificarse como de rehabilitación, las obras de renovación y reparación podrán aplicar el IVA al 10% siempre que se cumplan los siguientes requisitos (artículo 91, apartado Uno.2, número 10º de la Ley del IVA):

  1. Que las obras se realicen en edificios destinados a viviendas (con independencia de que sea la primera o segunda residencia)
  2. Que el destinatario de la obra sea una persona física (o sea, un particular que no actúe como empresario o profesional) y utilice la vivienda para su uso particular. También podrán beneficiarse del tipo reducido del 10% cuando el destinatario sea una comunidad de propietarios por las obras realizadas en el propio edificio. Sin embargo, a las reformas en viviendas destinadas al alquiler o que se usen como oficina no se les podría aplicar el IVA reducido del 10%.
  3. Que hayan transcurrido al menos 2 años desde que la vivienda en la que se va a realizar la reforma fue construida o rehabilitada con anterioridad.
  4. Que el coste de los materiales aportados por la empresa constructora o de reformas (pladur, ladrillos, encimeras, sanitarios, enchufes, puertas, armarios o cualquier otro material necesario para llevar a cabo la reforma) no exceda del 40% del importe total de la obra (sin incluir el IVA). Siendo muy conveniente para justificar este punto contar con un presupuesto muy desglosado, tarea de la que se puede encargar el estudio de arquitectura. Si utilizamos materiales o calidades de un elevado coste en una reforma, es posible que este requisito no se cumpla.
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Si no se cumplen todos estos requisitos, a la reforma se le aplicaría el 21% de IVA. Sería el caso, entre otros, las reformas en locales comerciales o las reformas en viviendas alquiladas promovidas por el arrendador.

Para acreditar que se cumplen todos estos requisitos; y en consecuencia, aplicar el tipo impositivo reducido del 10% de IVA en las Obras de renovación y reparación, desde Arrevol recomendamos:

  1. Desglosar cada concepto en la factura y en el presupuesto, para que se pueda comprobar que los materiales tienen un coste inferior al 40% del coste total de la reforma.
  2. El concepto de la factura debe hacer referencia al concepto principal que motiva la obra (al que se le va a aplicar el IVA reducido), indicando también un desglose con todas las labores realizadas y de las obras accesorias que sean necesarias para ejecutar la obra principal.
  3. La empresa encargada de ejecutar la reforma deberá solicitar al propietario de la vivienda una declaración escrita en la que certifique que:
    • La vivienda se utiliza para su uso particular y que el destinatario de la obra no actúa como empresario o profesional.
    • Y que la construcción o cualquier obra de rehabilitación de la vivienda finalizó al menos dos años antes del inicio de las obras de reforma.
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Otra cuestión que debemos mencionar es que se pagará también el 10% de IVA en las ventas con instalación de muebles de cocina y de baño, y de armarios empotrados cuando la entrega e instalación de los mismos sea realizada por la empresa encargada de la reforma de la vivienda, siempre que las obras se califiquen de rehabilitación o de renovación en los términos expuestos en los apartados anteriores (artículo 91.Uno. Número 3 apartado 2º de la Ley del IVA).

Sin embargo, los electrodomésticos tributarán, en todo caso, al tipo general del 21%, aunque se encargue de su suministro e instalación la empresa encargada de la reforma de la vivienda.

Para finalizar, en la siguiente imagen resumimos los puntos principales a tener en cuenta para aplicar el IVA del 10% en la reforma de tu vivienda:

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En Arrevol, desde nuestro estudio de arquitectura en Madrid, estamos especializados en facilitar las reformas a nuestros clientes, supervisando todo el proceso y ayudando a resolver cualquier problema que surja. Diseñamos viviendas de muy alta eficiencia energética y, como arquitectos, te asesoramos en todo momento para tomar las mejores decisiones a la hora de reformar tu hogar. Nuestro objetivo es que nuestros clientes disfruten de una vivienda reformada de la máxima eficiencia energética, con la mejor calidad y confort y sin complicaciones durante las obras.

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2 comentarios

  1. Muchisimas gracias por la aclaración, la verdad es que desconocía que se pudiese aplicar un iva reducido en las reformas.
    Es muy útil vuestro blog, por favor continúen con él porque me sirve mucho.
    Muchas gracias.

  2. Muy buenas, gracias por la información. Muy buen artículo.
    Voy a reformar gran parte de una vivienda que suelo tener en alquiler y aprovecho ahora que se ha quedado libre. La reforma es considerable. Cambiar suelo de las tres habitaciones, salón, pasillo y recibidor. Esta de terrazo y se va a enlosar encima de este con un pavimento porcelánico. Se va a cambiar la instalación eléctrica por completo, puertas (seis), alicatar un patio. Y tras recibir presupuesto, me comentan que se aplica el 21% y tenía entendido que podría ser el 10%. Al leer este artículo entiendo que se aplica el iva general y estaba yo equivocado. Que por cierto es un pasote. Porque se dispara el coste de la reforma.
    Gracias por la explicación. Blog y páginas así son de mucha ayuda.

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