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¿Cuánto cuesta construir una vivienda unifamiliar de muy alta eficiencia energética?
¿Cuánto cuesta construir una vivienda unifamiliar de muy alta eficiencia energética?
Mucha gente busca casa en las afueras de la ciudad y en el proceso descubre que existe la opción de construir su propia vivienda, totalmente a medida y equipada con las últimas tecnologías y materiales ¿Cuánto cuesta construir una vivienda de alta eficiencia energética? En este post explicamos los principales costes del proceso de construcción de una vivienda unifamiliar sostenible y de consumo casi nulo.
Fecha:
28 de septiembre de 2020
Escrito por:
Julio A. Romero Alonso

Construirnos nuestra propia vivienda es una opción con cada vez más ventajas. El avance del teletrabajo como opción alternativa a la oficina, la necesidad de desconexión de las aglomeraciones presentes en las grandes ciudades, la búsqueda de espacios amplios al aire libre en contacto con un ambiente más sano y natural, hacen que cada vez más familias y jóvenes parejas, se planteen construirse su propia vivienda en vez de comprarse un piso en la ciudad. Y hay otro factor determinante para que esto esté ocurriendo, el precio. Porque construirse una casa o chalet en las afueras de la ciudad, puede ser más económico que comprarse un piso en pleno centro, y más aún si hablamos de un piso de obra nueva.

Hace tiempo ya analizamos los costes de construcción de una vivienda estándar de 150 m2 construidos. En este nuevo post, haremos el mismo análisis pero referido a una vivienda de 150 m2 construidos, con garaje, piscina y de muy alta eficiencia energética, ya que esta última es una característica presente en el 99% de los proyectos que realizamos en nuestro estudio. La construcción de una vivienda de alta eficiencia energética, a día de hoy, apenas supone ningún sobrecoste sobre el precio de construcción de una vivienda estándar, menos aún si tenemos en cuenta el gran ahorro que nos supondrá durante su fase de uso.

El análisis se dividirá en las 4 partes fundamentales de toda autopromoción de una vivienda unifamiliar: Los costes de la parcela, los costes de los arquitectos y técnicos, los costes de construcción y, por último, los costes de tasas y licencias urbanísticas.

Los costes de la parcela

El primer paso para construir una vivienda es encontrar la parcela ya que sin la parcela no es posible comenzar a definir el proyecto. Esto se debe a que, sobre cada parcela, dependiendo del municipio, se aplican unas normas urbanísticas que afectarán al diseño de la futura vivienda. La elección de una buena parcela es fundamental, si te quieres informar un poco más sobre cómo elegir parcela o sobre algunos conceptos básicos de las normativas urbanísticas, puedes consultar estos posts:

Vamos a considerar una parcela de 1.000 m2 situada en Madrid (ya que es la principal zona de trabajo de nuestro estudio arrevol Arquitectos). Muchos pensaréis que no hacen falta 1.000 m2 de terreno para una vivienda de 150 m2, pero la realidad es que:

  1. Si quieres construir en las afueras de Madrid o en la Sierra, casi todas las parcelas que vas a encontrar tendrán una superficie cercana a los 1.000 m2 o superior. En los barrios/municipios de los alrededores de Madrid esto no es así, pero la mayoría de nuestros clientes prefieren alejarse algo más de la ciudad.
  2. Una parcela de este tamaño te dará independencia total de los vecinos y tranquilidad absoluta. Permite que tengamos un amplio jardín libre de construcciones y que la vivienda tenga una amplia conexión con el exterior y con la naturaleza.
  3. No sería una sorpresa que, tras aplicar las ordenanzas urbanísticas a una parcela de 1.000 m2, nuestra vivienda de 150 m2 quedara “ajustada” a la zona disponible para edificar (en muchas zonas de la Sierra de Madrid se exigen retranqueos de hasta 5 y 6 metros desde los linderos).

Fijado el parámetro de superficie, el precio medio del terreno urbano en la Comunidad de Madrid es de 228 €/m2 en el primer trimestre de 2020 (para toda la Comunidad y según datos del Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid), con lo que una parcela de 1.000 m2 tendría un coste medio aproximado de 228.000 €. Generalmente, cuanto más nos alejemos de la ciudad de Madrid, más económico será el terreno. Por ejemplo, en toda la zona de la Sierra de Madrid es fácil encontrar terrenos por un precio medio de 150 €/m2 (una parcela de 1.000 m2 costaría unos 150.000 € de media).

No hay que olvidar los impuestos aplicables a la compra de la parcela. La operación de compra tendrá IVA del 21% si se la compramos a un banco o una inmobiliaria (o a cualquier otra empresa). Si se compra a otro particular no tendrá IVA pero habrá que pagar el Impuesto por Transmisiones Patrimoniales, que es un 10%. Para este caso consideraremos un total de 190.000 € invertidos en el terreno (IVA o ITP incluido).

Los costes del arquitecto y demás técnicos

El arquitecto:

El principal protagonista de este apartado es el arquitecto, así que empezaremos por aquí. Un proyecto de vivienda debe estar firmado obligatoriamente por un arquitecto, así lo establece la ley. Por eso, cuanto antes se contrate al arquitecto mejor, porque, aparte de ser obligatorio, los arquitectos nos encargamos de hacer que tu vivienda sea totalmente personalizada y a tu gusto. Integrar todos los requisitos de diseño, distribución, tamaño, eficiencia, equipamiento, etc. lleva su tiempo, así que nuestra recomendación es contratar al arquitecto inmediatamente tras la compra de la parcela, o incluso durante la búsqueda de la misma.

Para entender los honorarios del arquitecto hay que saber cuál es su labor y sus responsabilidades. El arquitecto es la única figura que está presente desde el inicio del proyecto hasta el fin de las obras (junto con el propietario), desempeña tres papeles fundamentales y cruciales para que todo salga bien:

  1. Elabora el proyecto de la vivienda, que incluye varias fases y que se puede resumir como un “manual de instrucciones” para la correcta construcción de la vivienda.
  2. Realiza la dirección de obra, que consiste en supervisar que todo lo que se haga en la obra se corresponda con lo establecido en el proyecto y lo aprobado por la propiedad.
  3. Se responsabiliza de que todo vaya bien durante la ejecución de la obra y durante los siguientes 10 años (una responsabilidad regulada en la LOE).

Tener un arquitecto a tu completa disposición es una ventaja de valor incalculable. Cuando encargamos el proyecto de nuestra vivienda al arquitecto, le podemos detallar absolutamente todo lo que queremos y necesitamos en esa vivienda (tamaño de vivienda, tipo de instalaciones, nivel de seguridad, materiales de acabado, altura de la vivienda, etc.). Muchos clientes llegan a nuestro estudio con sus propias ideas, incluso con algunos planos que se han animado a dibujar, nosotros nos encargamos de transformarlos en un proyecto real y completo, con el tamaño exacto de vivienda necesario, el equipamiento completo,  el diseño y muchos otros detalles totalmente a su gusto.

En arrevol Arquitectos, además, todos los proyectos que diseñamos son casas pasivas, sostenibles, de consumo energético casi nulo o viviendas de muy alta eficiencia energética. Para ello incorporamos los sistemas y tecnologías más avanzados, con lo que aseguramos unos mínimos costes de funcionamiento de la vivienda en el futuro (que pueden ser hasta un 90% menos que una vivienda convencional).

Aparte de lo dicho anteriormente, los honorarios del arquitecto dependen principalmente del tamaño total de la vivienda y de la complejidad del proyecto. Para una vivienda de 150 m2 construidos, de consumo energético casi nulo, con una complejidad normal, los honorarios del arquitecto se podrían situar entre los 16.000 € y los 20.000 €. Y, aunque decirlo aquí pueda parecer inapropiado, merece la pena cada euro invertido en el arquitecto, porque será tu mejor aliado en el diseño y construcción de tu futura vivienda. Consideraremos para este caso unos honorarios del arquitecto de 17.000 €.

Demás técnicos y otros servicios:

  • El aparejador, arquitecto técnico o ingeniero de la edificación, figura muy importante y que realiza, junto con el arquitecto, la dirección de obra y muchas veces coordina la seguridad en la misma. Sus honorarios suelen ser una tercera parte de los del arquitecto, con lo que en este caso se situarían en los 5.000 €.
  • El geólogo, al que también podemos contratar nada más comprar la parcela, determina la calidad del terreno de la parcela donde se quiere construir. El coste medio en Madrid para una parcela de 1.000 m2 se sitúa en 700 €.
  • El topógrafo, que puede no ser necesario si la parcela ya cuenta con un levantamiento topográfico anterior. Es un técnico que determina de forma precisa el contorno y superficie de la parcela. Para un terreno de 1.000 m2 tendrá un coste aproximado de 300 €.
  • Si la parcela tiene mucha vegetación, ninguno de los anteriores técnicos podrá hacer bien su trabajo y será necesario un desbroce de la misma. El precio del desbroce de la parcela no suele exceder de los 500 € (depende de la facilidad de acceso y la vegetación que haya).
  • Por último, siendo una vivienda de alta eficiencia energética, puede que sea interesante obtener el certificado Passivhaus u otro similar (es algo opcional). Para conseguir el certificado hay que contratar una serie de pruebas en obra y comprobaciones energéticas del proyecto (test de estanqueidad, demanda energética, etc.). El coste estimado para una vivienda de 150 m2 en Madrid por este servicio y certificación es de aproximadamente 3.000 €

De nuevo hay que tener en cuenta los impuestos, que para el caso de servicios técnicos son siempre de un 21% de IVA. Es decir, que el coste total del arquitecto y demás técnicos para una vivienda de 150 m2 construidos de alta eficiencia energética, certificada con algún sello de alta eficiencia energética, ascendería aproximadamente a 32.000 € (21% IVA incluido).

Los costes de la construcción

La construcción es, junto con la parcela, el coste más relevante en el proceso de autopromoción. Es importante que la construcción la haga una empresa competente, sobre todo tratándose de una vivienda de alta eficiencia energética, porque si no, todo el tiempo y dinero invertidos hasta el momento de empezar las obras, puede resultar inútil. En arrevol Arquitectos contamos con un procedimiento de valoración y preselección de empresas constructoras, para asesorar a nuestros clientes en la toma de decisiones de acuerdo a la mejor relación calidad/precio.

En el precio de construcción de la vivienda influyen factores importantes, como la calidad del terreno, la pendiente del terreno, la accesibilidad a la parcela, el nivel de eficiencia deseado o la complejidad del proyecto. Partiremos de la base de una parcela sin pendiente o con una pendiente poco significativa, terreno de resistencia adecuada y vivienda de muy alta eficiencia energética, de diseño no complejo a nivel constructivo, que se desarrolla principalmente en planta baja, con alguna estancia adicional en una planta alta. Para este tipo de vivienda, el precio de construcción en la Comunidad de Madrid se situaría entre los 1.200 €/m2 y los 1.500 €/m2. Este precio podría ser mayor o menor dependiendo del grado de eficiencia energética y sostenibilidad que queramos alcanzar (uso de materiales ecológicos, implementación de estrategias bioclimáticas, vivienda autosuficiente, etc.).

Adicionalmente, hay que valorar un garaje independiente de la vivienda, cubierto y cerrado (pero no climatizado), para un solo vehículo. Esto supondrían 30 m2 construidos adicionales, con un precio de construcción aproximado de 600 €/m2. También tendremos en cuenta una piscina de unos 40 m2, que supondría un coste adicional de unos 15.000 €.

Si consideramos un precio de 1.200 €/m2, una vivienda de 150 m2 (de muy alta eficiencia energética) tendría un coste de construcción estimado de 180.000 € a lo que habría que añadir el precio del garaje y de la piscina. Es decir, en total 213.000 €.

Siempre que se trate de una autopromoción y la vivienda se destine a uso particular, el IVA de la construcción será del 10%. Por lo que la construcción de una vivienda de 150 m2 con garaje y piscina tendría un precio aproximado de 234.300 € IVA incluido.

Las tasas y licencias urbanísticas

Para finalizar, debemos considerar los costes de tasas y licencias urbanísticas, los cuales varían de un municipio a otro. Generalmente, en municipios pequeños los costes de tasas y licencias son más bajos, para favorecer el desarrollo de los mismos y atraer más gente a vivir en esas zonas. En los municipios más grandes o más poblados, los costes de tasas y licencias son más elevados. En algunos ayuntamientos existen protecciones específicas del entorno o del arbolado y establecen tasas elevadas o incluso sanciones si se modifica el entorno o se talan árboles. Para conocer con precisión estas tasas lo mejor es preguntar en el departamento de urbanismo del ayuntamiento correspondiente. De hecho es conveniente realizar esta consulta antes de la compra de la parcela.

En general estas tasas se calculan mediante porcentajes sobre el PEM (Precio de Ejecución Material). El PEM se puede calcular a partir del coste de construcción (sin IVA), restando al mismo la cantidad equivalente al beneficio del constructor y los gastos indirectos, que suelen suponer un 19% del PEM en total. Con lo cual, si el coste total de construcción de una vivienda de 150 m2 con piscina y garaje era de 213.000 €, su PEM será de 179.000 €.

Normalmente las tasas y costes de licencia se dividen en 3 apartados:

  1. Licencia urbanística: Entre un 1% y un 4% del PEM, según el municipio.
  2. ICIO: Normalmente hasta un 4% del PEM.
  3. Licencia de primera ocupación (necesaria para entrar a vivir): Suele ser hasta un 1% del PEM.

Consideraremos que todas las tasas suman un 8% del PEM, lo que supondría para el caso expuesto: 14.320 € en tasas y licencias urbanísticas.

Conclusión

Si sumamos todos los costes comentados a lo largo del post, llegamos a la conclusión de que la construcción de una vivienda unifamiliar, de 150 m2 construidos (entre 120 y 130 m2 útiles), con garaje y piscina, en una parcela de 1.000 m2, tendría un coste total (parcela + arquitecto y técnicos + construcción + licencias) estimado de 470.620 € (impuestos incluidos). Desglosados así (coste y porcentaje sobre el total):

  • Parcela: 190.000 € (40%)
  • Arquitecto: 20.570 € (4,5%)
  • Otros técnicos y servicios: 11.253 € (2,5%)
  • Construcción: 234.300 € (50%)
  • Tasas y licencias: 14.320 € (3%)

Por supuesto, estas cifras variará hacia arriba o hacia abajo dependiendo del caso particular de cada uno.

Esperamos haberte ayudado a tener más clara la parte del precio. Queda ahora en tu mano valorar si las ventajas que ofrece una vivienda unifamiliar en las afueras de Madrid, superan a las ventajas de vivir en un piso más cerca del centro de la ciudad. Si quieres construir una vivienda de alta eficiencia energética desde cero o reformar una vivienda de segunda mano, cuenta con nosotros.

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Un comentario

  1. GRACIAS. 1100 y 1500€ m2???? no he visto aun por 1100€,ni 1200€….. Me puedes decir que constructora PASIVO sea asi, para acudir e informarme si me interesa??.GRACIAS de nuevo.

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