Construirnos nuestra propia vivienda es una opción cada vez mejor valorada. El avance del teletrabajo como opción alternativa a la oficina, la necesidad de desconexión de las aglomeraciones presentes en las grandes ciudades, la búsqueda de espacios amplios al aire libre en contacto con un ambiente más sano y natural, hacen que cada vez más familias y jóvenes parejas, se planteen construirse su propia vivienda en vez de comprarse un piso en la ciudad. Y hay otro factor determinante para que esto esté ocurriendo, el precio. Porque el precio de construir una casa o chalet sostenible en las afueras de la ciudad, puede ser más bajo que comprarse un piso en pleno centro, y más aún si hablamos de un piso de obra nueva.

Hace tiempo ya analizamos los costes de construcción de una vivienda estándar de 150 m² construidos. En este nuevo post, haremos el mismo análisis pero referido a una vivienda de 150 m² construidos, con garaje, piscina y de muy alta eficiencia energética, ya que esta última es una característica presente en el 99% de los proyectos que realizamos en nuestro estudio. La construcción de una vivienda de alta eficiencia energética, a día de hoy, apenas supone ningún sobrecoste sobre el precio de construir una vivienda estándar, menos aún si tenemos en cuenta el gran ahorro que nos supondrá durante su fase de uso.

El análisis se dividirá en las 4 partes fundamentales de toda autopromoción de una vivienda unifamiliar: Los costes de la parcela, los costes de los arquitectos y técnicos, los costes de construcción y, por último, los costes de tasas y licencias urbanísticas.

Los costes de la parcela

El primer paso para construir una vivienda es encontrar la parcela ya que sin la parcela no es posible comenzar a definir el proyecto. Esto se debe a que, sobre cada parcela, dependiendo del municipio, se aplican unas normas urbanísticas que afectarán al diseño de la futura vivienda. La elección de una buena parcela es fundamental, si te quieres informar un poco más sobre cómo elegir parcela o sobre algunos conceptos básicos de las normativas urbanísticas, puedes consultar estos posts:

Vamos a considerar una parcela de 1.000 m² situada en Madrid (ya que es la principal zona de trabajo de nuestro estudio arrevol Arquitectos). Muchos pensaréis que no hacen falta 1.000 m² de terreno para una vivienda de 150 m², pero la realidad es que:

1. Si quieres construir en las afueras de Madrid o en la Sierra, muchas parcelas que vas a encontrar tendrán una superficie en torno a los 1.000 m². En los barrios/municipios de los alrededores de Madrid esto no es así, pero la mayoría de nuestros clientes prefieren alejarse algo más de la ciudad.
2. Una parcela de este tamaño te dará independencia total de los vecinos y tranquilidad absoluta. Permite que tengamos un amplio jardín libre de construcciones y que la vivienda tenga una amplia conexión con el exterior y con la naturaleza.
3. No sería una sorpresa que, tras aplicar las ordenanzas urbanísticas a una parcela de 1.000 m², una vivienda de 150 m² quede “ajustada” a la zona disponible para edificar (en muchas zonas de la Sierra de Madrid se exigen retranqueos de hasta 5 y 6 metros desde los linderos).

Fijado el parámetro de superficie, el precio medio del terreno urbano en la Comunidad de Madrid es de 192 €/m² en el último trimestre de 2025 (para municipios de entre 5.000 y 10.000 habitantes, según datos del INE), con lo que una parcela de 1.000 m² tendría un coste medio aproximado de 200.000 €. Generalmente, cuanto más nos alejemos de la ciudad de Madrid, más económico será el terreno.

No hay que olvidar los impuestos aplicables a la compra de la parcela. La operación de compra tendrá IVA del 21% si se la compramos a un banco o una inmobiliaria (o a cualquier otra empresa). Si se compra a otro particular no tendrá IVA pero habrá que pagar el Impuesto por Transmisiones Patrimoniales, que es un 10%. Para este caso consideraremos un total de 220.000 € invertidos en el terreno (IVA o ITP incluido). Como podéis ver, el coste del terreno o solar tiene una repercusión muy importante sobre el precio total de construir una casa sostenible. Comprar un terreno lo más económico posible es el mejor punto de partida para ahorra en el presupuesto total.

Los costes del arquitecto y demás técnicos

El arquitecto:

El principal protagonista de este apartado es el arquitecto, así que empezaremos por aquí. Un proyecto de vivienda debe estar firmado obligatoriamente por un arquitecto, así lo establece la ley. Por eso, cuanto antes se contrate al arquitecto mejor, porque, aparte de ser obligatorio, los arquitectos nos encargamos de hacer que tu vivienda sea totalmente personalizada y a tu gusto. Integrar todos los requisitos de diseño, distribución, tamaño, eficiencia, equipamiento, etc. lleva su tiempo, así que nuestra recomendación es contratar al arquitecto inmediatamente tras la compra de la parcela, o incluso durante la búsqueda de la misma.

Para entender los honorarios del arquitecto hay que saber cuál es su labor y sus responsabilidades. El arquitecto es la única figura que está presente desde el inicio del proyecto hasta el fin de las obras (junto con el propietario), desempeña tres papeles fundamentales y cruciales para que todo salga bien:

1. Elabora el proyecto de la vivienda, que incluye varias fases y que se puede resumir como un “manual de instrucciones” para la correcta construcción de la vivienda.
2. Realiza la dirección de obra, que consiste en supervisar que todo lo que se haga en la obra se corresponda con lo establecido en el proyecto y lo aprobado por la propiedad.
3. Se responsabiliza de que todo vaya bien durante la ejecución de la obra y durante los siguientes 10 años (una responsabilidad regulada en la LOE).

Cuando encargamos el proyecto de nuestra vivienda al arquitecto, le debemos detallar absolutamente todo lo que queremos y necesitamos en esa vivienda (tamaño de vivienda, tipo de instalaciones, nivel de seguridad, materiales de acabado, altura de la vivienda, etc.). Muchos clientes llegan a nuestro estudio con sus propias ideas, incluso con algunos planos que se han animado a dibujar, nosotros nos encargamos de transformarlos en un proyecto real y completo.

En arrevol Arquitectos, además, todos los proyectos que diseñamos son casas pasivas, sostenibles, de consumo energético casi nulo o viviendas de muy alta eficiencia energética. Para ello incorporamos los sistemas y tecnologías más avanzados, con lo que aseguramos unos mínimos costes de funcionamiento de la vivienda en el futuro (que pueden ser hasta un 90% menos que una vivienda convencional).

Aparte de lo dicho anteriormente, los honorarios del arquitecto dependen principalmente del tamaño total de la vivienda y de la complejidad del proyecto. Para una vivienda de 150 m² construidos, de consumo energético casi nulo (pero sin certificar Passivhaus), con una complejidad normal, los honorarios del arquitecto se podrían situar en torno a los 30.000 €. Consideraremos para este caso unos honorarios del arquitecto de 30.000 € + IVA.

Debes tener en cuenta que el arquitecto será tu mejor aliado en el diseño y construcción de tu futura vivienda, por ello es recomendable elegir un arquitecto o estudio de arquitectura que nos escuche y entienda, cuyos trabajos nos gusten y que nos de confianza.

Otros técnicos y servicios:

• El aparejador, arquitecto técnico o ingeniero de la edificación, figura muy importante y que realiza, junto con el arquitecto, la dirección de obra y muchas veces coordina la seguridad en la misma. Sus honorarios suelen rondar una tercera parte de los del arquitecto, con lo que en este caso podemos considerar 8.000 €.
• El geólogo, al que también podemos contratar nada más comprar la parcela, determina la calidad del terreno de la parcela donde se quiere construir. El coste medio en Madrid para una parcela de 1.000 m² se sitúa en 800 €.
• El topógrafo, que puede no ser necesario si la parcela ya cuenta con un levantamiento topográfico anterior. Es un técnico que determina de forma precisa el contorno y superficie de la parcela. Para un terreno de 1.000 m² tendrá un coste aproximado de 400 €.
• Si la parcela tiene mucha vegetación, ninguno de los anteriores técnicos podrá hacer bien su trabajo y será necesario un desbroce de la misma. El precio del desbroce de la parcela no suele exceder de los 500 € (depende de la facilidad de acceso y la vegetación que haya).
• Por último, siendo una vivienda de alta eficiencia energética, puede que sea interesante obtener el certificado Passivhaus u otro similar (es algo opcional). Para conseguir el certificado hay que contratar una serie de pruebas en obra y comprobaciones energéticas del proyecto (test de estanqueidad, demanda energética, etc.). El coste estimado para una vivienda de 150 m² en Madrid por este servicio y certificación es de aproximadamente 3.000 €

De nuevo hay que tener en cuenta los impuestos, que para el caso de servicios técnicos son siempre de un 21% de IVA. Es decir, que el coste total del arquitecto y demás técnicos para una vivienda de 150 m2 construidos de alta eficiencia energética, certificada con algún sello de alta eficiencia energética, ascendería aproximadamente a 51.000 € (21% IVA incluido).

El precio de construir una casa sostenible

Por fin llegamos al precio específico que tiene construir una casa sostenible el cual es, junto con la parcela, el coste más relevante en el proceso de autopromoción. Es importante que la construcción la haga una empresa competente, sobre todo tratándose de una vivienda de alta eficiencia energética, porque si no, todo el tiempo y dinero invertidos hasta el momento de empezar las obras puede resultar inútil. En arrevol Arquitectos contamos con un procedimiento de valoración y preselección de empresas constructoras, para asesorar a nuestros clientes en la toma de decisiones de acuerdo a la mejor relación calidad/precio.

En el precio de construir una casa sostenible influyen factores importantes, como la calidad del terreno, la pendiente del terreno, la accesibilidad a la parcela, el nivel de eficiencia deseado o la complejidad del proyecto. Partiremos de la base de una parcela sin pendiente o con una pendiente poco significativa, terreno de resistencia adecuada y vivienda de muy alta eficiencia energética, de diseño no complejo a nivel constructivo, que se desarrolla principalmente en planta baja, con alguna estancia adicional en una planta alta. Para este tipo de vivienda, el precio de construcción en la Comunidad de Madrid se situaría actualmente (abril de 2026) en torno a los 2.300 €/m². Este precio podría ser mayor o menor dependiendo del grado de eficiencia energética y sostenibilidad que queramos alcanzar (uso de materiales ecológicos, implementación de estrategias bioclimáticas, vivienda autosuficiente, etc.).

Adicionalmente, hay que valorar un garaje independiente de la vivienda, cubierto y cerrado (pero no climatizado), para un solo vehículo. Esto supondrían 30 m² construidos adicionales, con un precio de construcción aproximado de 1.000 €/m². También tendremos en cuenta una piscina de unos 40 m², que supondría un coste adicional de unos 20.000 €.

Así, si consideramos un precio de 2.300 €/m², una vivienda de 150 m² (de muy alta eficiencia energética) tendría un coste de construcción estimado de 345.000 € (solo la vivienda) a lo que habría que añadir el precio del garaje y de la piscina. Es decir, en total 395.000 €.

Siempre que se trate de una autopromoción y la vivienda se destine a uso particular, el IVA de la construcción será del 10%. Por lo que construir una casa sostenible de 150 m² con garaje y piscina tendría un precio aproximado de 434.300 € IVA incluido.

El precio de las tasas y licencias urbanísticas

Para finalizar, debemos considerar los costes de tasas y licencias urbanísticas, los cuales varían de un municipio a otro. Generalmente, en municipios pequeños el precio de tasas y licencias son más bajos, para favorecer el desarrollo de los mismos y atraer más gente a vivir en esas zonas. En los municipios más grandes o más poblados, los costes de tasas y licencias son más elevados. En algunos ayuntamientos existen protecciones específicas del entorno o del arbolado y establecen tasas elevadas o incluso sanciones si se modifica el entorno o se talan árboles. Para conocer con precisión estas tasas lo mejor es preguntar en el departamento de urbanismo del ayuntamiento correspondiente. De hecho es conveniente realizar esta consulta antes de la compra de la parcela.

En general estas tasas se calculan mediante porcentajes sobre el PEM (Precio de Ejecución Material). El PEM se puede calcular a partir del coste de construcción (sin IVA), restando al mismo la cantidad equivalente al beneficio del constructor y los gastos indirectos, que suelen suponer un 19% del PEM en total. Con lo cual, si el coste total de construcción sin IVA de una vivienda de 150 m² con piscina y garaje era de 345.000 €, su PEM será de 289.916 €.

Normalmente las tasas y costes de licencia se dividen en 3 apartados:

1. Licencia urbanística: Entre un 1% y un 4% del PEM, según el municipio.
2. ICIO: Normalmente hasta un 4% del PEM.
3. Licencia de primera ocupación (necesaria para entrar a vivir): Suele ser hasta un 1% del PEM.

Consideraremos que todas las tasas suman un 8% del PEM, lo que supondría para el caso expuesto unos 23.000 € en tasas y licencias urbanísticas.

El precio completo de construir una casa sostenible

Si sumamos todos los precios comentados a lo largo del post, llegamos a la conclusión de que construir una casa sostenible, de 150 m² construidos (entre 120 y 130 m² útiles), con garaje y piscina, en una parcela de 1.000 m², tendría un precio total (parcela + arquitecto y técnicos + construcción + licencias) estimado de 729.000 € (impuestos incluidos). Desglosados así (coste con impuestos y, entre paréntesis, porcentaje sobre el total):

• Parcela: 220.000 € (30%)
• Arquitecto: 36.300 € (5%)
• Otros técnicos y servicios: 15.367 € (2%)
• Construcción: 434.300 € (60%)
• Tasas y licencias: 23.000 € (3%)

Por supuesto, estas cifras variará hacia arriba o hacia abajo dependiendo del caso particular de cada uno.

Esperamos haberte ayudado a tener más claro cual es el precio de construir una casa sostenible en Madrid. Queda ahora en tu mano valorar si las ventajas que ofrece una vivienda unifamiliar en las afueras de Madrid, superan a las ventajas de vivir en un piso más cerca del centro de la ciudad. Si quieres construir una vivienda de alta eficiencia energética desde cero cuenta con nosotros.