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Pasos a seguir para construir una vivienda tras la compra de la parcela
Pasos a seguir para construir una vivienda tras la compra de la parcela
Si te quieres construir una casa y ya tienes la parcela pero no sabes cuales son los siguientes pasos a seguir, en este post intentamos aclarar tus dudas. Los primeros pasos son cruciales para que todo salga perfecto.
Fecha:
25 de mayo de 2020
Escrito por:
Julio A. Romero Alonso

Todas las personas decididas a construirse su propia vivienda saben que lo primero es la compra de la parcela, pero muchas no saben qué pasos seguir después y nos llaman al estudio preguntándonos qué tienen que hacer ahora que ya han comprado la parcela. Y es que algunos, una vez tienen la parcela a su disposición, incluso contactan antes con la constructora que con el arquitecto, algo que no tiene mucho sentido y que puede llegar a ser contraproducente.

Si todavía no has encontrado la parcela perfecta para tu futura vivienda, en este artículo puedes encontrar algunos consejos:

Así que en este post explicaremos de forma sencilla los primeros pasos que siguen a la adquisición de una parcela con el objetivo de construir una casa. Estos se resumen en: Contratar al estudio de arquitectura para que empiece a trabajar en el anteproyecto, desbrozar y limpiar la parcela para permitir realizar los estudios pertinentes, contratar a un topógrafo para realizar el levantamiento topográfico y contratar a un geólogo para hacer el estudio geotécnico.

1 – Contacta y contrata al estudio de arquitectura.

No siempre coinciden los datos de catastro y registro con los linderos o límites de parcela reales.

Como recomendación, si no lo has hecho aún, diríamos que el primer paso será contactar o contratar a un estudio de arquitectura. Un arquitecto será el profesional que mejor nos puede guiar en las primeras tareas que quedan en nuestras manos a la hora de construir una vivienda. Incluso puede ser recomendable contactar con algún estudio de arquitectura de cara a la compra de la parcela. Además, debemos tener en cuenta que para construir una casa el arquitecto es totalmente necesario ya que la ley obliga a que el proyecto de vivienda esté firmado por un arquitecto. Con lo cual no perdemos nada por elegir y contratar desde el principio al estudio de arquitectura, que con toda seguridad nos ayudará y aconsejará en todas las fases, incluso en aquellas que no dependan de él.

En Arrevol estamos especializados en el diseño de viviendas de alta eficiencia energética y prestamos ayuda a nuestros clientes incluso durante el proceso de adquisición de la parcela, así como en todos los pasos previos al comienzo del desarrollo del proyecto de arquitectura.

Desde el momento en que tenemos asegurada la adquisición de la parcela, podemos solicitar al arquitecto que comience a trabajar en el anteproyecto. El anteproyecto es la primera fase de todo proyecto y es crucial de cara al correcto desarrollo del mismo. Consiste en una primera serie de planos, bocetos y volumetrías que deben condensar todos los requerimientos del propietario al mismo tiempo que cumple con la normativa urbanística y que tiene en cuenta los datos obtenidos del estudio geotécnico y topográfico. Puede llegar a ser la fase del proyecto que más tiempo lleva, ya que requiere integrar mucha información en una propuesta, la cual se retocará hasta que el cliente de su aprobación, por eso conviene empezar con ello cuanto antes.

2 – Desbroce de la parcela.

Una parcela que necesita desbroce.

Aunque a lo mejor no se nos había pasado por la cabeza, para que el arquitecto, el topógrafo y el geólogo puedan trabajar y tomar todos los datos que sean necesarios de la parcela, lo mejor es que esta esté lo más despejada posible. Si nuestra parcela ya está despejada y se puede apreciar con suficiente claridad el terreno, este paso no será necesario. Lo fundamental es que se pueda acceder a ella fácilmente y que todos los técnicos puedan desarrollar correctamente su trabajo sin impedimentos.

Terreno desbrozado, con piedras y con fuerte desnivel.

El desbroce también es necesario en aquellas parcelas con piedras, para poder apreciar con claridad la extensión de las mismas y que el geólogo pueda estudiar sus características.

3 – Levantamiento topográfico.

El levantamiento topográfico sirve para determinar con total exactitud y fiabilidad los límites de una parcela y la topografía de su superficie. Es decir, nos aporta información sobre la longitud exacta de cada lindero, la posición exacta de cada uno de sus vértices y los desniveles existentes en el terreno. También nos permite situar con precisión el alcantarillado y las acometidas de agua y electricidad.

Aunque no es obligatorio, la información que aporta este estudio es muy relevante y puede ser recomendable realizarlo antes de la compra de la parcela si, por ejemplo, los límites o la superficie de la misma no están claros. Nos podemos llevar más de una sorpresa.

Este estudio también es fundamental para que el arquitecto comience a trabajar en el anteproyecto ya que, gracias al levantamiento topográfico, el arquitecto podrá saber con total exactitud (y nos podrá informar) como afectan los retranqueos y otros parámetros urbanísticos a la futura vivienda. Es decir, ayuda a saber exactamente cuánto podemos construir y en qué zonas de la parcela podemos construir.

En el caso de parcelas con mucha inclinación o fuertes desniveles es todavía más importante. No tendrá sentido comenzar a trabajar en el anteproyecto sin disponer de un levantamiento topográfico que ayude al arquitecto a determinar qué ubicación es la más propicia para situar la vivienda en una parcela con fuerte desnivel. Y así conseguir, por ejemplo, que nuestra vivienda tenga bonitas vistas hacia el paisaje.

Si tienes alguna duda sobre los diferentes parámetros del ordenamiento urbanístico que influyen en el aprovechamiento de un terreno y el tamaño que podrá tener una vivienda en determinada parcela, puedes consultar este post:

4 – Estudio geotécnico.

Pruebas de penetración dinámica en marcha sobre un terreno desbrozado.

Por último, tras el desbroce y tras el levantamiento topográfico, hay que hacer un estudio geotécnico. A diferencia del levantamiento topográfico y el desbroce, el estudio geotécnico es obligatorio por ley. Solamente en las edificaciones que cumplan las 5 condiciones siguientes podríamos no realizar el estudio geotécnico:

  1. Que sea una edificación técnicamente sencilla.
  2. De escasa entidad constructiva.
  3. De una sola planta.
  4. Que no tenga un carácter residencial o público.
  5. Que no pueda afectar a la seguridad de las personas.

Revisándolas os habréis dado cuenta de que rara vez se puede construir algo sin realizar un estudio geotécnico que vaya anexo al proyecto de arquitectura. Aun así, sorprendentemente, todavía nos contactan personas diciéndonos que algún conocido les ha dicho que el estudio geotécnico no hace falta, que en la zona (de la parcela en cuestión) el terreno es muy bueno, que ellos ya saben lo que hay debajo, que es todo piedra, etc. La realidad es que nadie sabe con certeza lo que hay debajo de la primera capa de terreno de nuestra parcela y el estudio geotécnico es la única manera de conocerlo y no correr el riesgo de que nuestra vivienda sufra problemas estructurales de por vida.

Como habréis podido deducir tras los anteriores párrafos, el estudio geotécnico sirve para analizar la composición y la resistencia del terreno de nuestra parcela, así como para definir una serie de recomendaciones en cuanto al diseño de la cimentación. También sirve para determinar si existe nivel freático (es decir a partir de qué altura nos encontramos con agua) o si hay rellenos (restos de otras obras que se han vertido en nuestra parcela a lo largo de los años). Para realizarlo tendremos que ponernos en contacto con un geólogo. Si a estas alturas ya hemos contratado a un arquitecto lo tendremos muy fácil, ya que seguramente nos pueda poner en contacto con algún geólogo que conozca de anteriores proyectos.

Uno de los métodos más habituales para realizar el estudio geotécnico es mediante una máquina llamada penetrómetro, la cual cuenta con una pértiga de acero y un peso que la va golpeando, haciendo que se vaya incrustando en la tierra. Dependiendo de la facilidad con la que esta pértiga penetra en el terreno y otra serie de factores, se puede determinar la resistencia del suelo de nuestra parcela. Este dato es determinante para elegir una cimentación correcta, que será la base de nuestra futura vivienda o edificio.

Normalmente se realizan tres pruebas de este tipo en la zona donde se vaya a ubicar la vivienda, por eso es mejor hacerlo después de que el arquitecto haya podido analizar el levantamiento topográfico y determinar dónde se podrá ubicar la construcción, cumpliendo todas las normas urbanísticas. Lo más sencillo es que el arquitecto hable con el geólogo y le explique las zonas donde tiene que hacer las penetraciones.

Finalmente, tras haber realizado estos 4 pasos, el arquitecto podrá continuar con el diseño de nuestra vivienda contando con todos los datos necesarios que le permitan hacernos una propuesta totalmente viable. En Arrevol Arquitectos generalmente nos encargamos de gestionar, para nuestros clientes de proyectos de obra nueva, tanto el levantamiento topográfico, como el estudio geotécnico, para así agilizar las primeras fases del proyecto y conseguir que todo salga perfecto. Ya que, como decíamos al principio, estos primeros trabajos tras la compra de la parcela, serán cruciales para el correcto desarrollo del proyecto y las obras de construcción de nuestra futura vivienda.

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Un comentario

  1. Hola me encanta el blog. Estoy pronto a construir mi vivienda vivo en Argentina y en este mes voy a contactar al arquitecto. Tengo una consulta. ¿ El geólogo y el agrimensor cumplen la misma función en el estudio del suelo o estamos hablando de estudios distintos?

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