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¿Qué es el estudio topográfico? ¿Es necesario para poder construir?
¿Qué es el estudio topográfico? ¿Es necesario para poder construir?

Cuando vamos a realizar un proyecto en una parcela para construir una vivienda u otro tipo de edificio, lo primero que debemos conocer a fondo es el terreno sobre el que vamos a trabajar y ahí es donde entra en juego el estudio topográfico.

Fecha:
28 de marzo de 2022
Escrito por:
Jorge Sanfulgencio Tomé
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En anteriores ocasiones, hemos hablado de la importancia de elegir correctamente una parcela y de en qué debemos fijarnos antes de ponernos a pensar en como va a ser la casa que vamos a construirnos. Aunque hay mucha gente que asume que cualquier casa puede construirse en cualquier parcela, la realidad es muy diferente.

¿Qué debes tener en cuenta para elegir parcela?

La parcela que compremos va a influir notablemente en el diseño de la casa. Desde el tipo de terreno, hasta el tamaño, la pendiente y los linderos, pasando por la presencia de árboles y rocas, y sin olvidar la normativa urbanística y la orientación, son muchos los factores intrínsecos de una parcela que van a afectar a la futura construcción. Por lo tanto, lo primero que debemos hacer una vez hemos comprado una parcela es conocerla a fondo, para lo que necesitamos la ayuda de tres técnicos: el geólogo, el topógrafo y el arquitecto.

  • Geólogos – Realizan el estudio geotécnico de la parcela que nos da información sobre la composición del terreno. Lo veremos con más atención en otro post.
  • Topógrafos – Realizan el estudio o informe topográfico de la parcela que nos aporta datos de morfología, alturas, pendientes y ubicación de elementos importantes. Vamos a ver más a fondo en que consiste este estudio.
  • Arquitecto – Somos los encargados de estudiar y analizar el trabajo del geólogo y el topógrafo, que, junto a otros datos como el clima y la normativa aplicable, nos darán la base perfecta para comenzar a trabajar en el proyecto.

¿Qué es el estudio/informe topográfico?

El estudio topográfico consiste en realizar la medición precisa de una parcela, obtener su superficie real, delimitar su ubicación exacta y señalar la posición de otros muchos elementos como árboles, rocas, postes, acometidas, etc. Una vez se realiza esta medición, el topógrafo realiza el levantamiento topográfico, que es la representación en plano (tanto 2D como 3D) de todos los datos obtenidos en la parcela. Por último, todos los datos de coordenadas tomados sobre el terreno junto a los planos resultantes componen el informe topográfico.

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Coordenadas y alturas obtenidas en un estudio topográfico.

¿Cómo miden la parcela?

Este es el punto por el que el topógrafo es tan importante y es también la razón por la que los arquitectos no podemos medir correctamente una parcela, como mucha gente se espera. El topógrafo utiliza equipos GPS enlazados a través de antenas o estaciones a las coordenadas UTM ETRS89, que es el sistema geodésico de referencia establecido como obligatorio en España desde hace unos años. Esto quiere decir que, contrates al topógrafo que contrates, use el sistema GPS que use, siempre vas a obtener las mismas coordenadas.

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Medición de una parcela en Manzanares El Real mediante equipo GPS Trimble R6 enlazado con la antena de referencia del instituto geográfico Nacional.

Gracias a estos aparatos de alta precisión y al sistema de coordenadas común, podemos obtener unas medidas reales y fiables de nuestra parcela. Intentar sacar una medición tan precisa con una cinta métrica o un metro láser es completamente imposible.

¿Qué incluye un levantamiento topográfico?

El topógrafo, aparte de hacernos entrega de un informe explicando lo que ha hecho y las coordenadas que ha obtenido, nos va a dar siempre un plano topográfico, que es, sin duda, la parte más relevante del informe. Ese plano suele contener la siguiente información:

  • Superficie total de la parcela.
  • Perímetro total de la parcela.
  • Longitud exacta de cada lindero.
  • Cotas sobre el nivel del mar.
  • Curvas de nivel. Habitualmente cada 20 cm.
  • Mediciones de la acera y calle que da acceso a la parcela.
  • Muro y vallas perimetrales con su espesor.
  • Posición de árboles, grandes rocas, postes de electricidad, farolas, alcantarillas, registros de instalaciones, sumideros y acometidas de luz, agua y gas. O cualquier otro elemento que queramos que quede marcado.
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Ejemplo de plano topográfico de una parcela.

Todo esto queda indicado en un plano que nos entregan en pdf y dwg, siendo este último formato el que usamos los arquitectos para trabajar.

Aunque habitualmente el informe se compone principalmente del plano y las coordenadas georreferenciadas, hay topógrafos que incluyen otros servicios de utilidad en sus honorarios como, por ejemplo, fotografías aéreas tomadas con dron o escáneres 3D.

¿Por qué debería hacer el estudio topográfico?

Lo primero de todo es que, gracias a este estudio, el arquitecto al que encargues el proyecto de tu casa va a tener una base fiable sobre la que trabajar. De esa forma, te aseguras de que no habrá sorpresas con la parcela una vez empiecen las obras. Pero aparte de eso, el estudio topográfico es útil para lo siguiente:

  • Conocer la superficie real de tu parcela. Está es una de las principales razones por las que, al final, casi todo el mundo opta por realizar este estudio. Aunque al comprar un terreno te digan que tiene tantos metros cuadrados, como está indicado en registro o en catastro, es muy posible que al realizar el topográfico, esos metros varíen. Y, debido a que la superficie máxima construible de vivienda depende del tamaño de la parcela, este dato es extremadamente importante.
  • Ahorrarte problemas con tus futuros vecinos. Si no quieres tener problemas con tus vecinos decidiendo donde empieza tu parcela y donde acaba la suya, el topógrafo es la mejor solución, ya que marca los linderos, tanto hacia los vecinos, como hacia la calle, con total precisión. Esto también nos ayuda a marcar mucho mejor los retranqueos que indique la normativa y, por lo tanto, la posición de la vivienda en la parcela.
  • Lograr las mejores vistas y controlar mejor los movimientos de tierra necesarios. Gracias al plano con curvas de nivel que nos entrega el topógrafo, los arquitectos podemos conocer el relieve real de la parcela, lo que nos permite sacar con mayor precisión la profundidad a la que hay que excavar para hacer la cimentación o un posible sótano y, también, nos permite buscar más fácilmente los puntos de la parcela con las mejores vistas.
  • Tener un presupuesto de obra más realista. Las casas tienen que estar conectadas, al menos, a la luz, al agua y al alcantarillado (a no ser que sean viviendas autosuficientes). Para hacer estas conexiones hay que prever unos metros de tuberías y cables que, por supuesto, tienen un coste. Al saber la distancia correcta a las acometidas y registros de la calle podemos sacar cifras mucho más reales que si lo estimásemos. En parcelas llanas, sacar estas medidas es viable sin un topógrafo, pero en cuanto haya pendientes se vuelve casi imposible.
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Parcela con pendiente muy pronunciada.

¿Es obligatorio hacer este estudio?

La respuesta corta es no, no es obligatorio por ley realizar un levantamiento topográfico para construir una vivienda y, por esa razón, mucha gente intenta ahorrárselo. Pero ya hemos visto las múltiples razones por las que no debemos obviar este estudio en ningún caso. Si lo que te preocupa es el coste, ten en cuenta que estos estudios son la parte más económica de casi todo el proceso de construirse una casa y que es un dinero bien invertido. Normalmente, en parcelas de entre 500 y 2.000 m2 vamos a ver precios de entre 300 a 1.000 € para la elaboración del estudio topográfico. El coste va a depender mucho del tamaño y la complejidad de la parcela.

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Fotografía aérea de una parcela obtenida mediante dron.

Conclusión

Aunque contar con un topógrafo para construir una vivienda o cualquier otro edificio no es obligatorio, si es muy recomendable. El estudio topográfico nos facilita multitud de datos importantes de la parcela que los arquitectos necesitamos para poder elaborar correctamente un proyecto.

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